CDU – Cessão de Direito de Uso em Shopping Centers

Os contratos de cessão de direito de uso (CDU) são considerados contratos típicos de locação, regidos pela lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) em seu artigo 54, além de ser prática comum de mercado. O CDU é uma verba que os locatários de áreas comerciais pagam aos seus locadores, onde em seu contrato inicial de locação comportem uma vigência igual ou superior a 60 meses, e dessa forma dando direito à renovação automática.

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Mas afinal, qual seria o motivo de um locatário arcar com esse custo sendo que o mesmo já paga o aluguel ao proprietário do espaço comercial?

O CDU também é chamado de cessão de direito de integrar a estrutura técnica. Dessa forma quando é celebrado um contrato de cessão de direito de integrar a estrutura técnica de um shopping center, por exemplo, o locatário reconhece toda estrutura operacional e de desenvolvimento aplicados pelo empreendedor para que o empreendimento (neste caso um shopping)  possa alcançar seu público alvo, objetivando estimular as vendas, operações e imagem deste centro de consumo.

A Cessão de Direito de Uso visa a cobertura dos custos de todo o planejamento inicial, financeiro e estrutural que foi demandado para a viabilização de um empreendimento, como um shopping center.

pexels-photo-264471No planejamento de um shopping, alguns pontos importantes devem ser levantados, tais como: busca de uma área adequada e disponível para construção do empreendimento; público alvo do empreendimento, levando em consideração idade e renda; saturação de shopping na região; concorrência de outros empreendimentos e se há possibilidade de divisão do mesmo público alvo ou o foco em público alternativo. As equipes de planejamento devem atender as demandas de ordem financeira para que o desenvolvimento de estruturas comerciais de grande porte possam se tornar viáveis, sendo necessário conhecer em quanto tempo o investidor deseja ter o retorno de seu investimento e a qual taxa, qual o modelo de financiamento pretendido e por fim qual o modelo e porte que o empreendimento irá adotar.

Um dos itens de grande importância na sequência de planejamento é a definição da estrutura física e infraestrutura do empreendimento, que devem se ater a detalhes como: número de pavimentos do empreendimento (que por consequência definirá se haverá ou não escada rolante e elevadores), se haverá estacionamento coberto, descoberto ou subterrâneo (este em função do tamanho do terreno), e diversos outros itens interligados, os quais aumentam ou diminuem o custo operacional do shopping.

retail-md-tenant-mix-planningE por fim, e não menos importante, o tenant mix, que nada mais é que o planejamento e mapeamento da distribuição das lojas dentro da estrutura do shopping, de acordo com os critérios comerciais estabelecidos pelo empreendedor. É levado em consideração o porte do salão comercial e do público alvo pretendido, para que as lojas sejam harmônicas e se complementem deixando o mix de lojas atrativo e competitivo dentro do shopping center.

Conforme observado neste breve levantamento, o planejamento para implementação e construção de um shopping center demanda muito conhecimento e altos investimentos. O lojista, instalado em um ambiente comercial tão complexo, tem no pagamento de CDU uma forma de retorno de parte dos investimentos realizados pelos empreendedores.

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